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淡陌路  说了一贱  搞笑事
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我去年把自己北京的小房子卖了,换套大的。因为二手房交易周期过长,好几关手续都要预约排队,交易从5月持续到8月,流程尚未过半,此时房价开始涨,房东毁约,并拒绝退还定金。
9月起诉,今年1月审理结束,判决至今未出。去问法官,他说案子太多了,上星期判决的是去年5月立案的,我也只能等。
细节不说了,回头等事情全部办完,我再给大家讲过程。
结论就是我最多能拿到120万违约金,但这套房子的市场价已经涨了大约300万。等我拿到赔偿,又是什么价格,天知道。这一年折腾下来,加上新的限购政策,我在北京再也买不起房子了。


另一个朋友,买了房,交了100万定金,新政出来后,首付一下子多了300多万,现在她面临二选一,要么借200万咬咬牙买,但还不知道能通过什么方式偿还,家庭现金流一旦出现问题,就鸡飞蛋打。要么交的100万定金付诸流水。她说,想放弃了,那100万就不要了吧。


其他朋友这一年买房子的事情还很多,各种因由,许多人生活一下子被改变。


这里不讨论北京的房价到底可不可怕,未来10年是会崩盘还是再翻一番。只能说我们曾经都认了,只是埋头努力挣到自己想要的生活,但政策法规的调整、政府机关的办事效率、或是毫无契约精神的房东,让“购买自住房屋”这个行为本身,都成了一场豪赌。几百万上千万的资产,没有人能充分保护你的利益,栽了就自认倒霉。


我上礼拜在大阪买了套小公寓,势必不会大涨,但安心。
铁骑顶级打手  说了一贱  新鲜事
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营改增这场旷日持久的“战役”即将在今年5月全面完成,时间紧、任务重。国税总局局长王军表示,此次营改增确实面临诸多挑战,比如二手房交易就要面临前所未有的自然人需缴纳增值税的情况。在业内看来,虽然从税率角度分析,营改增后二手房交易的税负应当有所增加,但由于所有行业税负只减不增是本轮营改增的主要目标,因此,改革后的二手房交易税负应当不会高于当前。
  
首涉个人营改增


随着今年政府工作报告为营改增任务立下“军令状”,建筑业、房地产业、金融业和生活服务业这四块最难啃的“骨头”也都将在今年5月1日正式纳入营改增轨道。但时间紧、任务重,上述四大行业之所以迟迟未被纳入试点必定有它的难点所在。


王军就表示,此次营改增不同于以往,面临着诸多挑战。“一是数量大,1000万纳税人要改制;二是时间紧,只有不到两个月实际准备时间;三是首次涉及自然人缴纳增值税的问题,比如二手房交易;四是纳税人过去很少接触过增值税。”王军说。

其中,自然人将首次缴纳增值税无疑成为了多方关注的焦点。以二手房交易为例,目前二手房交易共需缴纳8种税,即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。其中,5.6%的营业税是向卖房一方征收,但随着未来房地产行业纳入营改增试点,二手房交易中的卖房一方此前所缴纳的营业税将不复存在,取而代之的便是增值税。

然而,由于增值税是以商品增值额作为计税依据而征收的一种流转税,因此,增值税此前只面向企业征收,并不涉及自然人。如此一来,如何征管又成了一道新的难题。不过中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉北京商报记者,目前增值税共有两种发票,分别针对的是一般纳税人和小规模纳税人,其中对小规模纳税人征收增值税的经验就可以为个人缴纳增值税所用。
  
二手房税负不会高于当前
  
随着房地产行业逐步靠近营改增,个人之间的二手房交易在税负上又将呈现出怎样的变化?起码仅从数值推演上来看,二手房交易的税负相比以前确实要有所增加。
  
曾有人测算过,如果按照5.6%的营业税来征收,那么一套成交价为50万元的普通住宅需缴纳2.8万元的营业税。而如果按照业内普遍认同的11%的增值税率来征收,那么同为50万元的一套普通住宅则需上缴近5万元的增值税。最为关键的是个人住房交易并没有抵扣项,这也就意味着卖房一方要多承担2万多元的缴税压力。
  
但刘桓也表示,此次营改增的一个首要原则就是税负只减不增,因此,在他看来,二手房交易应当不会沿用房地产行业通用的11%的增值税率。
  
“二手房交易的增值税率应当不高于当前5.6%营业税的税率,是否会低如小规模纳税人3%的增值税率目前还不好说,这还需要相关政策对于二手房交易双方的性质进行单独说明。”刘桓说。
  
伟业我爱我家品牌中心总监孔丹也表示,从中央营改增的大方向上来看,改革的最终目的应该还是降低个人、企业的税收负担,因此个人二手房交易增收增值税后,交易过程中的整体税费缴纳额度应该是稳中有降的,但在具体操作过程中应该也会根据具体城市不同采取差别化政策。
  
一线城市或分别对待
  
调整交易税费往往是我国楼市调控的一项重要手段,虽然近年来政府的行政之手正在慢慢退出,但房地产交易环节税费变化却仍未停歇。2月下旬,财政部就联合国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(以下简称《通知》),首次将个人购买90平方米以上家庭惟一住房的契税征收税率统一调整为1.5%,而不再区分为1.5%和3%。
  
值得注意的是,当时这条政策就有意将一线城市与其他城市区别对待,《通知》明确表示,我国将对于个人购买家庭第二套改善性住房,房屋面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税,但北上广深四个城市暂不实行这一条新政。
  
孔丹直言,可见,中央愈发清晰的“分类调控”思路,意味着营改增实施差别化政策的可能性也越来越大。“因此,如果按照改革后,一线城市及重点二线城市二手房交易税费整体平稳;其他城市税费有所减免、降低的情况来看,各地楼市受营改增调整的影响也将有所不同,一线城市原本库存就不多,所以改革后市场波动应该不大,但三四线城市楼市很可能受新政刺激,加快去库存速度。”孔丹说。
  
不过,孔丹也表示,由于三四线城市购房需求始终难有明显增长,因此减免税费、信贷宽松等政策仍然无法为这些地区提供持续的去库存动力,长久来看,国家层面的投资更有针对性地向三四线城市流入,推动特大城市周边建设发展新的中心城市,对人口形成更大的吸引力,才是更关键的。


二手房交易税费由谁交?


按国家相关部门规定,个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的,前二者是房屋卖出所产生,而卖方就是所得者,所以,这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大,就成了卖方定价的一个重要标准。因此,很多卖家相应降低房价,搞一刀切,净收房价,所有税费由买方负责了。不过生意场上,一个愿打一个愿挨,当各自认为物有所值时,买卖就成功了。


税费由谁交的问题,实际上国家有明文规定,全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就高一些,买家交税费,房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的,从这个角度讲税费由买家交也是合理的。


二手房房产交易处于低迷时期,市场越来越有利于买方的情况下,业主愿意分摊税费的情况近期明显增多,甚至有业主愿意同买家各付各税。但实质上只是形变质不变,其实不管是实收还是各付各税,对于售房者收益并没有变化,其实不管是实收还是分摊交易费用,总价往往是一样的,业主愿意分摊部分税费,在放盘时会把这部分费用加到放盘价上,始终还是羊毛出在羊身上。


税费转嫁是否合理,业主实收由买家支付卖方税费,但税所所出具的票据名称还是原业主的,由此看国家规定该项费用应由出售收益方支付,现由买家支付并不合理,但买卖交易亦存在你情我愿的合同原则,也可以说合理!


税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响。在目前供求关系不平衡,也就是卖方为主导地位的情况下,卖方一般都会将税费负担转嫁给买方。所以说买卖的税费由谁交并不是绝对的,主要是买卖双方博弈的结果。在目前的情况下来说,卖方仍然处于主动的地位,所以税费一般还是由买方支付。不过随着买卖双方博弈的天平向买方倾斜之后,卖方可能会通过降价的方式来变相承担一系列费用。


总的来说,作为卖方而言,更乐于见到的是收到整数的房款,所以一般为了省事而选择让买方承担税费;而作为买方而言,在交易的过程中主要是计算付出的总价,包括应付的税费,所以在目前的情况下来说多为买家负担税费也是市场的选择。


案例:如何缴纳增值税
 
假设某套住房房主购入时是100万,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,他需要承担10万营业税(200万乘以5%)。
 
在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为5%,需缴纳增值税5万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。
 
不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。
 
二手房交易目前要交哪些税费?


(一)契税
 
1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。
  
2、新政下的契税(北上广深除外):
 
普通住宅:90平米以下:1%;90-140平米:1.5%;
 
140平米以上或是非普宅:3%;商业房或公司产权:3%
 
(二)城市维护建设税
 
营业税的7%。
 
(三)教育费附加
 
营业税的3%。
 
(四)个人所得税
 
1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;
 
2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;
 
3、5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。
 
(五)交易手续费
 
3元/平方米×建筑面积
 
(六)印花税
 
房屋成交总额×0.05%
 
(七)营业税
 
2011 年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。
 
(八)土地增值税
  
普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。
 
(九)房屋所有权登记费
 
80元,共有权证:20元
 
(十)买卖合同公证费
 
买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;
 
(十一)过户费用
 
1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)
 
2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.6%缴纳。
 
3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。
 
4、个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)
 
5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳
 
6、房屋所有权登记费:80元。
 
7、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳
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按照财政部网站2015年3月30号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,从2015年3月31日起,个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。


  也就是说,购买超过2年的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税;购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。


  朱青表示,营业税原来是5%,增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人从事增值税销售活动,按小规模纳税人处理,小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率。


  不过,个人购买二手房的综合税负成本是升是降,则需要等待相关细则出台后再做判断,不同的人情况可能也不一样。


  上海财经大学教授胡怡建表示,至于个人营业税改增值税以后,到底是减轻税负还是增加税负,这要看具体的增值税的政策制度才能最后确认,因为增值税是要对所有的产品销售和提供服务要征税,这里面主要涉及到企业,但是也涉及到个人,涉及到个人,主要是为了使得税收制度具有统一性。


为增值税算算账


  多位业内人士表示,个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。


  比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。


  在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。


  不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。由于具体政策尚未出台,不排除具体政策设计上有调整,可能会对最终税负产生影响。


真正影响较大的群体是谁?


  据报道,目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,但是按照此前业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%,这就有了税负增加的担忧。不过,王军明确表示,营改增将确保不增加企业负担。


  王军表示,第一个保障,是政策有保障。在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策,并且在这个基础上,根据不同行业的特点和情况,新制定了一些过渡措施,以确保所有行业的税负只减不增。第二是执行有保障,80万国税、地税干部,已经把依规减免税同依法征好税,作为两项同等重要的基本职责之一。


  而在前几天的两会记者会上,财政部部长楼继伟则表示,我们可以做到行业不增负,但初期不同企业可能有税负的变化,这是一个消化的过程。